Als u bouw- of verbouwplannen hebt, is het belangrijk om eerst na te gaan wat er wettelijk is toegelaten. In België mag u immers niet eender wat op eender welke locatie bouwen of verbouwen. Gelukkig maar. Voor de meeste werken hebt u een ‘omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen’ nodig, tot voor kort gekend als de zogenaamde bouwvergunning. Soms kan een (ver)bouw(ing) vrijgesteld zijn van dergelijke vergunning. U moet dan geen procedure volgen en kan gewoon de werken opstarten. In specifieke situaties is er wel een meldingsplicht. U moet de werken dan melden aan de gemeente die hiervan akte neemt. Wanneer u precies wat moet doen, leest u in dit artikel. We loodsen u doorheen de Belgische wetgeving over bouwen en verbouwen zodat u met een gerust hart uw thuis kan (ver)bouwen.
Verschillende regels per gewest
Wanneer u wel of niet een omgevingsvergunning moet afvragen, hangt af van waar u woont. In het Waalde gewest gelden andere regels dan in het Vlaamse gewest. Het Brussels hoofdstedelijk gewest kent nog een andere regelgeving, al zijn er veel gelijkenissen tussen de drie gewesten. Het is het college van burgemeester en schepenen van uw woonplaats die de vergunning uitreikt. Dit college zal dus oordelen of er een vergunning nodig is. Hier leest u alles over de Vlaamse wetgeving. In Vlaanderen zijn er ook situaties beschreven waarbij u geen omgevingsvergunning moet aanvragen, maar wel meldingsplicht hebt. Deze meldingsplicht bestaat niet in het Brussels of Waals Gewest. Sowieso is het aan te raden om u op voorhand te informeren bij uw gemeente.
Verbouwingen waarbij een bouwvergunning verplicht is
Wanneer u wil bouwen of verbouwen, hebt u in een aantal gevallen een vergunning nodig. Meer bepaald gaat het om een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, beter bekend als de ‘bouwvergunning’. Als de woonfunctie van een gebouw wijzigt of er worden structurele wijzigingen gedaan die invloed hebben op de stabiliteit, moet u zo’n vergunning aanvragen. Dat geldt ook wanneer u een woning opdeelt in verschillende segmenten.
Wanneer de woonfunctie verandert na de verbouwingen
Als u werken doet waardoor de hoofdfunctie van een gebouw wijzigt, moet u sowieso een omgevingsvergunning aanvragen voor deze werken. Een voorbeeld is dat u uw benedenverdieping wil ombouwen tot een winkel of restaurant. U heeft dan een vergunning nodig om de bestemming van het pand te wijzigen. Zelfs wanneer u geen muren uitbreekt of andere stabiliteitswerken uitvoert. Een functiewijziging kan invloed hebben op de omgeving en daarom moet er een vergunning zijn.
Wanneer er structurele veranderingen gedaan worden van invloed op de stabiliteit
Stabiliteitswerken zijn altijd vergunningsplichtig. Dat wil zeggen dat u hiervoor een omgevingsvergunning nodig hebt. Stabiliteitswerken zijn werken die een invloed hebben op de constructieve elementen van een gebouw. Denk aan het vervangen van dragende balken of dakgebintes van een dak of het afbreken van een buitenmuur om de leefruimte uit te breiden. Als het enkel gaat om herstellingen van deze zaken, spreken we niet van stabiliteitswerken. Een ander voorbeeld van stabiliteitswerken is het herbouwen of vervangen van buitenmuren of dragende binnenmuren. Ook als u daarbij bestaande stenen recupereert, wordt beschouwd als stabiliteitswerk. Wanneer u een draagstructuur van een woning wijzigt, moet u niet enkel een vergunning aanvragen, maar bent u ook verplicht om met een architect samen te werken.
Bij het opdelen van de woning in verschillende segmenten
Wanneer u een woning opdeelt in kleine en zelfstandige woonruimtes, wordt dit volgens de wet aanzien als een structurele verandering. In dat geval moet u een bouwvergunning opvragen. Als u bijvoorbeeld een deel van uw woning wil verhuren door een verdiep om te toveren tot een studio of studentenkamer, moet u een omgevingsvergunning hebben om deze werken te kunnen uitvoeren. De functieverandering van uw woning kan immers een invloed hebben op de infrastructuur en omgeving. Enkel voor het creëren van een zorgwoning, is er een uitzondering. Dan is meestal een meldingsplicht nodig. Vraag ernaar bij uw gemeente.
Hoe vraagt u een bouwvergunning aan?
Het aanvragen van een omgevingsvergunning voor bouwkundige handelingen, gebeurt in verschillende stappen. U kan zelf de aanvraag doen of door de architect. Een aanvraag gebeurt altijd via de gemeente.
Ontdekken via omgevingsloket of stedenbouw of een vergunning nodig is
Eerst en vooral moet u natuurlijk te weten komen of een omgevingsvergunning nodig is. Dit kan eenvoudig navragen bij de dienst stedenbouw van uw gemeente. Het is immers ook bij de gemeente dat een vergunning moet worden aangevraagd indien dat nodig zou zijn. U kan ook zelf online het nodige opzoekwerk doen. Voor Vlaanderen kan u terecht bij het Omgevingsloket. U kan daar ook meteen online uw aanvraag indienen. Zorg dat u zeker de nodige documenten bij de hand hebt. Er is ook een snelinvoer. Wil u bouwen of verbouwen in Brussel? Dan kan u terecht op Stedenbouw Brussel . Voor het Waals Gewest kan u tot slot terecht bij Stedenbouw Wallonië .
Zelf vergunning aanvragen of via architect
Als u een vergunning moet aanvragen, bent u doorgaans ook verplicht om samen te werken met een architect. Meestal zal de architect dan ook de vergunning aanvragen. Een architect is dit gewoon en weet perfect welke stappen hij moet zetten. Het kan zijn dat hij u hiervoor een extra kost aanrekent.
Contact opnemen met de gemeente voor de vergunning
U kan uw aanvraag indienen bij de gemeente zelf. Het is sowieso de gemeente die zal beslissen of uw aanvraag ontvankelijk is en of u, na onderzoek, de omgevingsvergunning krijgt. In Vlaanderen kan u de aanvraag ook online doen via het Omgevingsloket. Zodra de vergunning wordt verleend door de gemeente, moet u deze beslissing afficheren aan het gebouw waar de werken zullen plaatsvinden. 35 dagen na de aanplakking mogen de werken starten. De vergunning is twee jaar geldig.
Lees ook: Welke verwarming kiezen bij renovatie?
Hoe lang duurt het aanvragen van een bouwvergunning?
Zodra u een aanvraag voor een omgevingsvergunning hebt ingediend, moet de gemeente binnen de 30 dagen aangeven of de aanvraag ontvankelijk is. Daarna kan de gemeente het nodige onderzoek doen. Een gewone aanvraag kan daardoor maximum 105 dagen duren. Als blijkt dat er een advies nodig is van de provinciale commissie, kan deze duurtijd oplopen tot 120 dagen. Nadat u al dan niet een vergunning hebt gekregen, krijgt u twee jaar de tijd om in beroep te gaan of met de werken te starten. Zodra u met de (ver)bouwwerken start, moet u het college van burgemeester en schepenen hiervan op de hoogte brengen.
Hoeveel kost een omgevingsvergunning of bouwvergunning?
Een aanvraag voor een bouwvergunning is niet gratis. De exacte kost verschilt van gemeente tot gemeente. Doorgaans liggen de prijzen tussen de €100,- en €250,- voor een volledige en ontvankelijk verklaarde aanvraag. Of uw vergunning wel of niet wordt goedgekeurd, maakt niet uit. U betaalt de kost voor de aanvraag sowieso. Het kan zijn dat de oppervlakte van het bouwperceel de kost beïnvloedt. Dat hangt af van gemeente tot gemeente. Informeer u goed op voorhand bij uw gemeente welke tarieven zij hanteren. Er zijn daarnaast nog kosten waarmee u rekening moet houden. Indien er nood is aan een openbaar onderzoek, zullen deze kosten door u moeten worden betaald. Als het om een groter project gaat, kan er een milieu-effectenonderzoek nodig zijn. Ook deze kost is voor u. Tot slot betaalt u ook voor elke aangetekende zending die de gemeente in uw dossier moet doen.
Wanneer kan u verbouwen zonder bouwvergunning?
Voor een aantal verbouwingswerken is het niet nodig om een bouwvergunning, oftewel omgevingsvergunning, aan te vragen. Zolang u aan de stabiliteit niet raakt en het volume van de woning niet wijzigt, is er geen vergunning nodig. Ook mag er niets gewijzigd worden aan het uitzicht aan de straatkant van de woning. Als u isolatie wil plaatsen, een oprit wil aanleggen of een veranda of tuinhuis wil zetten, kan u onder bepaalde voorwaarden zonder een vergunning aan de slag. Tot slot zijn er de gewone onderhoudswerken, wijzigingen aan uw interieur en tuinwerken die geen omgevingsvergunningen vereisen. Hieronder vindt u een overzicht.
Verbouwing heeft geen invloed op stabiliteit van de woning
Zolang een verbouwing geen invloed heeft op de stabiliteit van de woning, hoeft u geen omgevingsvergunning aan te vragen. Wanneer u bijvoorbeeld een nieuwe keuken of badkamer plaatst en dit binnen dezelfde muren, zijn er geen formaliteiten. Hetzelfde geldt wanneer u een ruimte opdeelt in twee kleinere ruimtes met een gipsplaatwand die niet dragend is. De zolderruimte omtoveren tot een bureau- of legeerruimte, het plaatsen van binnenisolatie en het opvullen van spouwmuren met isolatie, zijn eveneens voorbeelden waarbij geen vergunning nodig is.
Verbouwingen waarbij het uitzicht van de woning langs de straatkant niet wijzigt
Zolang (ver)bouwwerken het uitzicht van de woning aan de straatkant niet wijzigen, moet u geen vergunning aanvragen. Ook niet als het gaat om kleine klussen zoals het plaatsen van zonnepanelen of -luifels of het vervangen van kapotte dakpannen. Wil u echter een raamopening vergroten of de voordeur verplaatsen, zal het uitzicht van uw woning drastisch wijzigen. In dat geval moet u een omgevingsvergunning aanvragen.
Oprit aanleggen met toegang naar garage of voordeur
Wanneer u een verharde constructie aanlegt, bent u in principe verplicht om een omgevingsvergunning aan te vragen. Er is echter een uitzondering. Als de oprit die u wil aanleggen toegang biedt aan uw voordeur of garage, hebt u geen vergunning nodig. U kan dus gewoon aan de slag.
Tuinhuizen kleiner dan 40m2
Zolang een tuinhuis niet groter is dan veertig vierkante meter, hebt u geen omgevingsvergunning nodig. Bijkomende voorwaarden zijn dat het tuinhuis niet hoger mag zijn dan 3,5 meter en dat het niet verder dan 30 meter van uw woning staat. Ook moet het minstens drie meter verwijderd staan van de perceelgrens aan de zijtuin en één meter van de perceelgrens aan de achtertuin.
Gewone onderhoudswerken vereisen geen bouwvergunning
Als u onderhoudswerken hebt gepland, moet u in Vlaanderen geen omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen aanvragen. Onder onderhoudswerken worden de werken verstaan die het gebruik van een constructie voor de toekomst veilig stellen zonder er iets aan te veranderen. Het gaat dan om een herstelling of vervanging van versleten materialen of onderdelen. Denk bijvoorbeeld aan het vervangen van leien op het dak, het herstellen van beschadigd pleisterwerk of het schilderen van een gevel. Zolang er niet aan de stabiliteit wordt geraakt, zijn er voor deze zaken geen formaliteiten nodig.
Als u onderhoudswerken wil uitvoeren aan een beschermd onroerend erfgoed, kan het echter wel zijn dat u een schriftelijke toelating nodig hebt. Het is het Agentschap Onroerend Erfgoed die deze machtiging uitreikt.
Verbouwingen zonder invloed op het volume van de woning
Zolang het fysieke bouwvolume van het gebouw niet wijzigt door de verbouwingen, is er geen vergunning nodig. Het volume mag niet aan zijgevels en achtergevels wijzigen, maar ook niet aan het dak. Evenmin mag er iets aan de stabiliteit worden gewijzigd. Als u bijvoorbeeld een dakvenster plaatst zonder dat de dragende structuur van het dak wijzigt, is er geen probleem. Als u een dakkapel wil plaatsen waardoor de ruimte eronder groter wordt in oppervlakte, dan heeft u wel een vergunning nodig. Wat wel mag zonder vergunning zijn gebruikelijke technische constructies aan of op een woning als ze niet meer dan drie meter boven de nok van de woning uitsteken. Denk aan het plaatsen van een schouw of voorzetrolluiken.
Isolatie plaatsen onder bepaalde voorwaarden
Als u uw gevel of dak wil voorzien van isolatie, moet u onder bepaalde voorwaarden geen omgevingsvergunning aanvragen. Zo mag de maximale dikte maar 26 centimeter zijn, inclusief de dikte van de afwerking. Alle werken die nodig zijn om de isolatie af te werken, mogen mee worden uitgevoerd. Denk aan het verplaatsen van de regenwaterpijp of de dakgoot, het vervangen van dorpels door diepe dorpels of de gevelsteen vervangen in een gevel van crepi. Check wel altijd bij de gemeente of er specifieke regels zijn. Het kan zijn dat u de buitenkant van de woning niet zomaar mag vervangen. Daarnaast mag u bij het plaatsen van isolatie de rooilijn niet overschrijden. Dat is de grens met het openbaar domein. Als u gevel aan de stoep grenst, zal u dus wel een omgevingsvergunning moeten aanvragen om gevelisolatie te kunnen plaatsen. Bevindt uw woning in een gebied dat erkend is als werelderfgoed of is het gebouw opgenomen in de vastgestelde inventaris van bouwkundig erfgoed? Dan moet u wel een omgevingsvergunning aanvragen om isolatie te plaatsen.
Veranda plaatsen onder bepaalde voorwaarden
Zolang een veranda kleiner is dan 40 vierkante meter, mag u deze plaatsen zonder bouwvergunning. Wel hebt u meldingsplicht als de veranda voor minstens 75% uit glas of ander doorzichtig materiaal bestaat. De veranda moet minstens drie meter van de zijgrenzen en twee meter van de achtergrenzen van uw perceel worden gebouwd. Als u de veranda tegen een aanpalend gebouw zet, mag u wel tot de perceelsgrens gaan. Op voorwaarde dat de bestaande scheidingsmuur niet wijzigt.
Werkzaamheden in de tuin
Voor uw tuinaanleg hebt u geen vergunning nodig. Ook niet als u allerlei zaken wil aanplanten. Wel moet u ermee rekening houden dat bomen minstens twee meter van de perceelgrens moeten staan. Voor struiken geldt een minimum van één meter. Wil u een (nieuw) terras? Als een niet-overdekte constructie niet groter is dan tachtig vierkante meter, moet u geen omgevingsvergunning aanvragen. Liever een groter terras? Dan moet u wel een vergunning hebben. Hetzelfde geldt voor het aanleggen van een zwembad. Voor een afsluiting of een hek rond de tuin moet u in bepaalde situaties geen vergunning aanvragen. Wanneer de open draadafsluiting lager is dan twee meter, zowel in de zij- als achtertuin, is een vergunning niet nodig. Hetzelfde geldt voor een gesloten afsluiting in de voortuin die maximum één meter hoog is en een gesloten omheining van maximum twee meter hoog binnen een straal van dertig meter van uw huis.
Wijzigingen aan uw interieur
Kan de living wel een nieuw kleurtje aan de muur gebruiken? Of wenst u uw slaapkamer te behangen? Voor dat soort zaken hebt u uiteraard geen vergunning nodig. Ook moet u deze klussen nergens melden. Zelfs wanneer u nieuwe vloeren wil leggen, mag u aan de slag wanneer u dat wil. Wil u een nieuwe badkamer of keuken? Ook dat kan zonder vergunning of meldingsplicht zolang u geen dragende muren, buitendeuren of ramen verplaatst.
Wat is het verschil tussen een bouwvergunning of meldingsplicht?
In sommige gevallen is het niet verplicht om een omgevingsvergunning aan te vragen, maar hebt u wel meldingsplicht. Het gaat dan om kleinere verbouwingen die geen impact hebben op de stabiliteit van uw huis. Voor deze zaken moet u de plannen melden aan de gemeente. Die krijgt 30 dagen de tijd om te reageren. Binnen deze periode moet de gemeente controleren of de meldingsplicht voldoende is. Als u na deze 30 dagen niets hoort van uw gemeente, mag u starten met de werken. Een omgevingsvergunning is dan niet nodig. U mag maar starten met de werken zodra de melding zichtbaar aan of rond uw woning is uitgehangen. U krijgt dan een jaar de tijd om het project uit te voeren.
Wanneer verbouwen met meldingsplicht?
In bepaalde situaties hebt u meldingsplicht. U hoeft dan geen vergunning aan te vragen, maar u moet de werken wel eerst melden aan de gemeente alvorens u eraan kan starten.
Aanbouw van maximaal 40m2
Onder bepaalde voorwaarden, moet u een nieuw bijgebouw aan een bestaande woning enkel melden. Denk aan een overkapping van het terras, veranda of carport. Een vergunning is niet nodig als u maximum 40 vierkante meter aanbouwt en als het bijgebouw niet hoger is dan vier meter. Ook moet u een afstand houden van drie meter van de perceelgrens bij de zijtuin en twee meter bij de achtertuin. Opgelet. De aanbouw mag er niet voor zorgen dat de functie van het hoofdgebouw wijzigt. Dan hebt u wel een vergunning nodig. Tot slot mag de bouwdiepte van de bouwdiepte van het aanpalend gebouw niet overschrijden.
Prijsvergelijk voor diensten van aannemers!
Bouwplannen of van plan om te renoveren en u hebt misschien een bouwvergunning nodig? Vraag dan eerst offertes op bij meerdere aannemers. Zij zullen niet alleen prijs berekenen voor de diensten die ze leveren, maar kijken ook met u of een vergunning nodig is. Betrouwbare aannemers kennen de regelgeving goed. Indien een vergunning nodig is, kan u bij een architect prijs vragen voor de aanvraag van deze vergunning. Start alvast met de prijzen van de aannemers die u nodig hebt voor uw project. Hier kan u alvast gratis heel wat betrouwbare aannemers contacteren in uw buurt, aannemers met kennis van zaken omtrent vergunningen. Prijzen vergelijken, is besparen!